Vendre un terrain en province de Liège

Terrain à bâtir ou terre agricole : tout part du plan de secteur

Le plan de secteur découpe le territoire wallon en zones (article D.II.23 du CoDT). Les zones d'habitat, d'habitat à caractère rural ou d'activité économique sont destinées à l'urbanisation. Les zones agricoles, forestières, naturelles ou d'espaces verts ne le sont pas.

La zone d'habitat est principalement destinée à la résidence. En zone agricole, au contraire, seules les constructions indispensables à l'exploitation sont admises, avec le logement des agriculteurs de profession. Une terre agricole se vend donc comme une terre, pas comme un terrain à bâtir.

Pour connaître la zone de votre terrain, demandez les renseignements urbanistiques à votre commune, qui répond dans les trente jours. Vous y trouverez aussi l'équipement de la voirie, un éventuel droit de préemption et les données de l'état du sol.

Sauf dérogation, une construction contraire à la zone n'est jamais couverte par le temps. La présomption de conformité après 10 ou 20 ans ne s'y applique pas. Un chalet a été bâti sans permis sur votre terrain en zone agricole ? C'est justement notre spécialité : nous nous chargeons de régler l'infraction. Pour une habitation, lisez notre page sur la vente d'une maison en infraction urbanistique.

Diviser une parcelle ou vendre un bout de jardin

Vous voulez vendre trois lots non bâtis destinés à l'habitation, ou davantage ? Il vous faut alors un permis d'urbanisation, avant même d'en faire la publicité (article D.IV.2 du CoDT). Dans un ancien lotissement, le permis de lotir en vigueur au 1er juin 2017 est devenu un permis d'urbanisation. Il n'a plus qu'une valeur indicative.

Pour un ou deux lots, comme un fond de jardin détaché de votre maison, la procédure est plus légère. Le notaire envoie le plan de division au collège communal et au fonctionnaire délégué de la Région. Il le fait trente jours au moins avant l'acte, qui reprend ensuite leurs observations.

Ce plan est l'affaire du géomètre-expert. Lui seul peut borner un terrain et signer les plans servant à une vente (loi du 27 mars 2023).

Si vous ne voulez pas mener la division vous-même, nous étudions aussi l'achat de la parcelle entière, telle quelle.

Extrait de l'état des sols (BDES) : une obligation du vendeur

La BDES est la banque de données de l'état des sols de Wallonie. Quand vous vendez un terrain, vous devez en demander un extrait conforme pour chaque parcelle. Vous en communiquez le contenu à l'acheteur avant la signature du compromis (article 31 du décret du 1er mars 2018).

L'extrait coûte 30 € pour une parcelle, plus 10 € par parcelle supplémentaire, avec un plafond de 320 €. Il doit dater de moins d'un an. En pratique, c'est le notaire qui le demande pour vous.

Si une parcelle est reprise comme polluée ou potentiellement polluée, le compromis doit le mentionner. À défaut, l'acheteur peut demander la nullité de la vente. Une telle parcelle n'est pas invendable pour autant, et nous l'examinons comme les autres.

Sous-sol minier et inondation : ce qui peut freiner un permis de bâtir

De nombreuses communes liégeoises comptent d'anciennes concessions de houille, de Flémalle à Visé et de Seraing à Herve. À Awans et à Waremme, les cartes du Service public de Wallonie (SPW) ne montrent aucune mine. Elles y signalent en revanche des zones de carrières souterraines. Depuis 2024, compromis et acte mentionnent la concession et les puits de mine connus du terrain vendu (Code du sous-sol).

Pour le SPW, un puits, même remblayé, n'est jamais tout à fait sûr : bâtir dessus est à proscrire, sauf autorisation. La fiche d'informations du sous-sol se demande gratuitement en ligne et vaut six mois. Demandez-la tôt : la Région annonce un délai de 90 jours.

Le compromis situe aussi le terrain sur la carte de l'aléa d'inondation, qui indique le risque d'être inondé. Le modèle de compromis prévient d'ailleurs l'acheteur : en zone d'aléa, un permis peut être soumis à conditions, voire refusé.

Ces contraintes pèsent sur la valeur d'un terrain à bâtir, mais elles ne nous empêchent pas de l'étudier.

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Plus-value sur un terrain : les taux fixés par la loi

La plus-value d'un terrain acheté puis revendu dans les 8 ans est imposable (SPF Finances). Le taux est de 33 % si vous vendez 5 ans ou moins après l'achat. Au-delà de 5 ans et jusqu'à 8 ans, il descend à 16,5 %. Vous déclarez alors la plus-value nette à l'impôt des personnes physiques.

Un terrain reçu en héritage n'est pas taxé sur sa plus-value. Un terrain reçu par donation, lui, est imposable s'il est revendu dans les 3 ans qui suivent la donation. Il faut en outre que le donateur l'ait acheté moins de 8 ans avant la revente.

Une construction de faible valeur ne change rien à ces règles. Si le bâtiment vaut moins de 30 % du prix de l'ensemble, le tout est traité comme un terrain.

Comment nous achetons votre terrain

1. Votre demande. Remplissez le formulaire ou appelez le 0474/38.18.22. Nous vous rappelons sous 24 h pour situer la parcelle : son adresse ou sa référence cadastrale suffit.
2. Une seule visite. Nous parcourons le terrain et ses accès avec vous.
3. Une offre ferme écrite dans les 48 h qui suivent la visite. Elle est sans condition suspensive de notre part : nous n'attendons ni crédit ni permis pour acheter. Vous ne payez aucune commission.
4. L'acte chez le notaire. Vous décidez du délai pour la passation des actes. Nous vous accompagnons jusqu'à l'acte.

Nous prenons en charge les documents obligatoires à la vente d'un bien, comme le certificat PEB et le procès-verbal de contrôle électrique. Pour un terrain nu, il s'agit surtout de l'extrait de la BDES et des renseignements urbanistiques. Et comme nous achetons sans affiche ni annonce, aucun panneau n'apparaît sur votre terrain.

Le même processus vaut dans toutes les communes où nous achetons en province de Liège.