Vendre une maison en infraction urbanistique à Liège

Ce qui constitue une infraction urbanistique en Wallonie

Il y a infraction quand des travaux soumis à permis sont faits sans permis, ou en s'écartant de celui-ci. Maintenir des travaux sans permis réalisés après le 21 avril 1962 constitue aussi une infraction (CoDT, article D.VII.1).

Dans une maison, il s'agit par exemple d'une véranda, d'une annexe ou d'une lucarne construite sans permis. Une maison divisée en appartements ou en kots sans permis d'urbanisme en est un autre exemple.

Une division sans permis empêche en outre d'obtenir le permis de location pour des kots ou de petits studios. Ce permis suppose en effet un bâtiment conforme à l'urbanisme (Code wallon de l'habitation durable, article 10).

La règle depuis 2024 : travaux présumés conformes après 10 ou 20 ans

Depuis le 1er avril 2024, une présomption de conformité remplace les anciennes règles (CoDT, article D.VII.1/1). Elle est irréfragable : une fois acquise, personne ne peut la contester.

Après 10 ans : les écarts mineurs

Dix ans après leur achèvement, des travaux sans permis ou non conformes sont présumés conformes à trois conditions cumulées :

• le bien se trouve, en principe, en zone destinée à l'urbanisation au plan de secteur ;
• les travaux respectent le guide régional d'urbanisme ;
• chaque écart au permis reste sous 20 % : emprise au sol, hauteur, profondeur, volume, surface de plancher ou implantation.

L'écart mineur peut aussi porter sur les ouvertures (fenêtres, portes) ou sur les teintes prévues au permis.

Une véranda ou une annexe sans permis peut profiter des 10 ans. L'écart se calcule alors par rapport au permis de la maison. Si la maison n'a jamais eu de permis, c'est la règle des 20 ans qui s'applique.

Après 20 ans : tous les autres travaux

Vingt ans après leur achèvement, les autres travaux sans permis ou non conformes sont à leur tour présumés conformes. Une annexe qui dépasse l'écart de 20 % l'est ainsi après 20 ans, sauf exclusion.

Vous avez lu qu'une date de 1998 comptait ? Cette règle a disparu le 1er avril 2024, mais les travaux qu'elle couvrait le restent. Les travaux antérieurs au 1er mars 1998 ont de toute façon plus de 20 ans. Ils relèvent donc de la règle des 20 ans, avec les mêmes exclusions.

Les infractions que le temps ne couvre jamais

Certains travaux ne sont présumés conformes ni après 10 ans, ni après 20 ans (article D.VII.1/1, § 3) :

• les travaux contraires à la destination de la zone au plan de secteur, sauf régime dérogatoire ;
• la création d'un ou de plusieurs logements après le 20 août 1994, sauf exception en zone d'habitat vert ;
• les travaux sur un bien classé ou assimilé au titre du patrimoine, ou dans un site naturel protégé ;
• les travaux qu'une autre législation administrative permet aussi de sanctionner ;
• une non-conformité constatée par une décision judiciaire définitive avant l'entrée en vigueur du CoDT.

Le cas typique est celui d'une maison divisée en appartements ou en studios après le 20 août 1994. Quel que soit son âge, l'infraction demeure : elle se règle par une régularisation ou par une remise en état.

Dans la ville de Liège, une directive d'urbanisme vise les maisons de moins de 200 m² de superficie brute d'habitation. Sauf configuration particulière, ces maisons ne sont pas divisibles (directives de la Ville). Régulariser la division d'une petite maison y est donc difficile.

Vendre une maison en infraction : ce que vous devez déclarer

La loi n'interdit pas de vendre une maison en infraction : elle impose d'en informer l'acheteur.

Le compromis et l'acte reprennent les informations urbanistiques du bien et les permis délivrés depuis le 1er janvier 1977. Ils indiquent aussi si vous avez réalisé ou non des travaux en infraction (CoDT, article D.IV.99). Vous y déclarez enfin la date des derniers travaux soumis à permis.

Les renseignements urbanistiques se demandent à la commune, qui répond dans les 30 jours (CoDT, article R.IV.105-1). Mais ils restent théoriques, car la commune ne visite pas le bien. Ce que vous savez des travaux compte donc autant que sa réponse.

Nous prenons en charge les documents obligatoires à la vente d'un bien, comme le certificat PEB et le procès-verbal de contrôle électrique. Chaque pièce à réunir est détaillée sur notre page consacrée aux documents pour vendre sa maison en Wallonie.

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Régulariser soi-même ou vendre en l'état

Pour régulariser, il faut demander un permis de régularisation, avant ou après un éventuel procès-verbal (CoDT, article D.VII.18). L'autorité juge alors la demande selon les règles de l'époque des travaux ou selon celles du jour de la demande.

La régularisation peut s'accompagner d'une transaction, c'est-à-dire d'une somme fixée par l'autorité. Le permis reste suspendu jusqu'à ce qu'elle soit entièrement payée. Faute de paiement dans les 6 mois, il est périmé.

Vendre à un acheteur professionnel vous évite ce parcours. Nous achetons la maison en l'état, une fois les travaux déclarés, et nous nous chargeons de régler l'infraction. Un professionnel qui achète un bien et y maintient une infraction en répond lui-même (CoDT, article D.VII.2). La mise en ordre nous revient donc, et nous achetons en le sachant.

Comment nous achetons une maison en infraction

1. Votre demande. Remplissez le formulaire ou appelez le 0474/38.18.22. Nous vous rappelons sous 24 h pour parler des travaux et de leur date.
2. Une seule visite. Montrez-nous ce que vous avez : anciens permis, plans, courrier de la commune ou procès-verbal.
3. Une offre ferme écrite dans les 48 h qui suivent la visite. Elle tient compte de l'infraction et reste sans condition suspensive. Vous décidez ensuite du délai pour la passation des actes.

La maison est devenue un immeuble de rapport divisé en logements ? Nous l'étudions aussi, locataires en place.