Vendre un immeuble de rapport à Liège

Vendre un immeuble loué : les baux passent à l'acheteur

Vos locataires n'ont pas à partir. À l'acte, l'acheteur reprend vos droits et obligations de bailleur (article 63 du décret du 15 mars 2018). Le compromis type l'oblige d'ailleurs à respecter les baux en cours.

Chaque bail s'examine toutefois séparément. Enregistré, il lie l'acheteur, même s'il contient une clause d'expulsion en cas de vente. Non enregistré, il le lie aussi quand le locataire occupe le logement depuis six mois au moins. L'acheteur peut alors y mettre fin dans les cas prévus à l'article 55 du décret. Il doit pour cela donner un congé de trois mois, dans les trois mois qui suivent l'acte.

En Wallonie, aucun locataire n'a de droit de préférence pour acheter. Quant aux garanties locatives, elles sont transmises à l'acheteur le jour de l'acte. Vous vendez plutôt une maison avec un seul locataire ? Notre page consacrée à la vente d'une maison louée traite ce cas.

Kots et studios : le permis de location à Liège

Certains logements loués comme résidence principale ou à des étudiants demandent un permis de location (Code wallon de l'habitation durable). Il s'agit des logements collectifs et des petits logements de 28 m² ou moins. Un logement est collectif quand plusieurs adultes sans lien de ménage partagent une pièce ou un sanitaire.

Le bailleur doit détenir ce permis, valable cinq ans, avant toute mise en location. Il suppose un bâtiment salubre, équipé de détecteurs d'incendie et conforme à l'urbanisme. Une division en infraction empêche donc de l'obtenir.

À Liège, le dossier comprend aussi des attestations de conformité gaz et électricité d'un organisme agréé (Ville de Liège). Nous étudions également les immeubles loués sans permis ou avec un permis expiré. Le détail des règles se trouve sur notre page permis de location à Liège.

Maison divisée sans permis d'urbanisme : ce que dit la loi

À Liège, diviser un immeuble en plusieurs logements demande un permis d'urbanisme. Les directives liégeoises vont plus loin. Sauf exception, elles jugent non divisibles les maisons de moins de 200 m² de superficie brute d'habitation.

Depuis le 1er avril 2024, des travaux sans permis peuvent être présumés conformes après 10 ou 20 ans. Cette présomption exclut la création d'un logement après le 20 août 1994 (article D.VII.1/1 du CoDT). Une division réalisée sans permis après cette date reste donc en infraction, quel que soit son âge.

L'acte doit mentionner les infractions commises par le vendeur. L'acheteur professionnel qui maintient l'infraction en devient responsable à son tour. Votre immeuble a été divisé sans permis ? C'est justement notre spécialité : nous nous chargeons de régler l'infraction. Pour les autres travaux sans permis, lisez notre page sur les maisons en infraction urbanistique.

Les documents d'un immeuble à plusieurs logements

Le certificat PEB doit exister avant la mise en vente (Région wallonne). Le contrôle électrique, lui, vise chaque unité d'habitation dont l'installation est antérieure au 1er octobre 1981 (SPF Économie). En revanche, la vente d'un commerce n'exige aucun contrôle électrique.

Une citerne à mazout de 3 000 litres ou plus doit avoir un contrôle à jour. À l'acte, l'acheteur reçoit aussi le dossier d'intervention ultérieure des travaux faits depuis le 1er mai 2001.

L'acte mentionne en outre les permis délivrés depuis le 1er janvier 1977, que la commune communique dans les trente jours. Nous prenons en charge les documents obligatoires à la vente d'un bien, comme le certificat PEB et le procès-verbal de contrôle électrique. Chacun est expliqué sur notre page documents pour vendre sa maison en Wallonie.

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Crédit en cours et plus-value : ce qui vous reste du prix

Un crédit hypothécaire en cours n'empêche pas la vente, si le prix suffit à le rembourser. Le jour de l'acte, le notaire rembourse la banque sur le prix et vous verse le solde. Votre contrat peut prévoir une indemnité de remploi pour ce remboursement anticipé : trois mois d'intérêts au plus.

Côté fiscal, un immeuble hérité n'est pas taxé sur sa plus-value. Un immeuble acheté ne l'est que s'il est revendu dans les 5 ans de l'achat (SPF Finances). Au-delà, la plus-value est exonérée. Pour vos autres frais, consultez notre page consacrée aux frais de vente d'une maison en Wallonie.

Comment nous achetons votre immeuble de rapport

1. Votre demande. Remplissez le formulaire ou appelez le 0474/38.18.22. Nous vous rappelons sous 24 h pour parler des logements et des baux.
2. Une seule visite. Nous visitons tout l'immeuble, logements loués compris.
3. Une offre ferme écrite dans les 48 h qui suivent la visite. Elle est sans condition suspensive, et vous ne payez aucune commission.
4. L'acte chez le notaire. Vous décidez du délai pour la passation des actes. Nous vous accompagnons jusqu'à l'acte.

Sans affiche ni annonce, vos locataires ne voient pas défiler d'acheteurs. Et si un logement vide est encore meublé, nous vidons le bien de ses encombrants.