Vendre une maison avec locataire à Liège

Le bail passe à l'acheteur : ce que prévoit le décret wallon

En Wallonie, la vente d'une maison louée suit le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. Son article 63 règle le sort du bail de résidence principale, d'étudiant ou de colocation. Tout dépend d'abord d'une notion : la date certaine du bail.

Un bail a date certaine dès son enregistrement. Le décès d'un signataire ou la mention du bail dans un acte authentique produisent le même effet. Le bailleur doit l'enregistrer dans les 2 mois de la signature, gratuitement pour un logement (SPF Finances).

Le bail a date certaine avant la vente. L'acheteur prend la place du bailleur, avec ses droits et obligations, le jour de l'acte chez le notaire. C'est le cas même si le bail prévoit l'expulsion en cas de vente.

Le bail n'a pas date certaine. Si le locataire occupe la maison depuis 6 mois au moins, l'acheteur reprend aussi le bail. Il peut toutefois y mettre fin dans les cas prévus à l'article 55 du décret, comme l'occupation personnelle. Il doit alors notifier un congé de 3 mois, dans les 3 mois qui suivent l'acte. Passé ce délai, il perd cette possibilité.

Aucun droit de préférence pour le locataire en Wallonie

Le locataire n'a pas de priorité pour acheter la maison qu'il occupe. Le décret wallon sur le bail d'habitation ne lui accorde ni droit de préférence ni droit de préemption. Vous vendez donc à l'acheteur de votre choix, sans devoir lui proposer le bien d'abord.

Le locataire ne peut pas non plus bloquer la vente. L'acquéreur, lui, respecte le bail en cours, comme le prévoit le modèle de compromis des notaires pour la Wallonie.

Votre locataire veut acheter ? Vous pouvez lui vendre, si son offre vous convient.

Visites et occupation : vendre sans bousculer le locataire

Une vente classique demande des visites répétées, et chaque créneau se négocie avec l'occupant, candidat après candidat.

Nous visitons une seule fois, à un moment convenu avec le locataire. Et comme nous achetons sans affiche ni annonce, aucun candidat ne défile chez lui.

La vente ne met pas fin au bail : jusqu'à l'acte, vous restez son bailleur et percevez les loyers. Ensuite, l'acheteur prend votre place.

La garantie locative suit le bail. Elle est transmise à l'acheteur le jour de l'acte, en général par un document de la banque.

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Kots, studios, immeuble de rapport : les pièces à réunir

Le certificat PEB établi pour la location sert aussi pour la vente, s'il a moins de 10 ans. Nous prenons en charge les documents obligatoires à la vente d'un bien, comme le certificat PEB et le procès-verbal de contrôle électrique. La liste complète figure sur notre page des documents pour vendre sa maison en Wallonie.

Kots, logements collectifs et petits logements de 28 m² au plus doivent avoir un permis de location. Pour le délivrer, la Ville de Liège exige en plus des attestations gaz et électricité. Réunissez ce permis, ces attestations et le permis d'urbanisme de la division. Nous en tenons compte dans notre offre.

La maison a été divisée sans permis d'urbanisme ? Nous l'étudions aussi, car c'est justement notre spécialité : nous nous chargeons de régler l'infraction. La démarche est expliquée sur notre page pour vendre une maison en infraction urbanistique.

Plusieurs logements sont loués dans le même bâtiment ? Chaque bail suit alors la même règle, logement par logement. Ce cas a sa propre page : vendre un immeuble de rapport à Liège. Pour un seul appartement loué, consultez notre page pour vendre son appartement à Liège.

Notre achat locataire en place, étape par étape

1. Votre demande. Remplissez le formulaire ou appelez le 0474/38.18.22. Nous vous rappelons sous 24 h pour parler de la maison et du bail.
2. Une seule visite. Elle a lieu au moment convenu avec votre locataire.
3. Une offre ferme écrite dans les 48 h qui suivent la visite. Elle tient compte du bail en cours et du loyer.
4. L'acte chez le notaire. Vous décidez du délai pour la passation des actes. Le locataire reste dans les lieux.

Vous ne payez aucune commission et l'offre est sans condition suspensive. Nous achetons la maison dans l'état, même avec des travaux à prévoir. La maison louée vient d'un héritage ? Les règles propres à la succession figurent sur notre page pour vendre une maison héritée.

Vous avez acheté la maison il y a moins de 5 ans ? Comme elle est louée, ce n'est pas votre habitation propre. Sa plus-value est donc imposée à 16,5 %, hors additionnels (fiscalité de la plus-value). Au-delà de 5 ans, elle est exonérée. Une maison héritée n'est pas concernée. Le détail figure sur notre page des frais de vente d'une maison en Wallonie.