Mis à jour le 3 octobre 2026
Avant le commandement d'huissier, vous vendez librement : le notaire rembourse le crédit sur le prix, le jour de l'acte. Après la transcription du commandement, la vente reste possible si l'acheteur consigne de quoi payer les créanciers inscrits et saisissants. Une fois la saisie signifiée, vous disposez de 8 jours pour transmettre une offre d'achat au juge. Le juge peut aussi ordonner une vente amiable, par un notaire qu'il désigne.
Avant le commandement : vous vendez librement
Tant que vous n'avez reçu ni commandement ni saisie, les règles de cette procédure ne limitent pas la vente. Vous vendez alors à qui vous voulez, au prix convenu et à la date choisie.
Une maison hypothéquée se vend sans difficulté si le prix suffit à rembourser les dettes. Le notaire demande l'état hypothécaire, qui recense les hypothèques sur la maison, et l'accord des créanciers. Le jour de l'acte, il rembourse le crédit sur le prix et vous verse le solde (l'hypothèque à la vente).
Comptez aussi les frais de mainlevée, qui servent à lever l'hypothèque. Votre contrat peut encore prévoir une indemnité de remploi pour remboursement anticipé du crédit, plafonnée à 3 mois d'intérêts. Ces postes figurent sur notre page des frais de vente d'une maison en Wallonie.
Commandement, saisie, transcription : les étapes et leurs délais
La saisie immobilière suit le Code judiciaire, articles 1564 et suivants. Chaque étape a son délai.
- Le commandement. Un huissier le signifie avant toute saisie. Le créancier peut le faire inscrire dans un registre public : c'est la transcription. Elle vaut 6 mois.
- La saisie. Elle intervient au plus tôt 15 jours après le commandement. Sans saisie transcrite dans les 6 mois, le commandement cesse de produire effet.
- La transcription de la saisie. L'exploit de saisie, c'est-à-dire l'acte de l'huissier, est transcrit dans les 15 jours. Cette transcription vaut 3 ans.
- Le notaire. Dans le mois de la transcription, le créancier demande au juge de nommer un notaire. Celui-ci est chargé de la vente publique ou de la vente de gré à gré.
Pendant la procédure, vous restez dans la maison si elle n'est pas louée. La loi vous en confie la garde, comme séquestre judiciaire, jusqu'à la vente, sauf décision contraire du juge.
Après la saisie, la vente de gré à gré reste possible
L'offre transmise au juge. Le commandement vous informe d'un droit : transmettre au juge toute offre d'achat de gré à gré, c'est-à-dire amiable. Vous avez pour cela 8 jours après la signification de l'exploit de saisie, qui rappelle ce droit. Passé ce délai, l'offre est irrecevable.
La vente amiable ordonnée par le juge. Le juge peut ordonner la vente de gré à gré lorsque l'intérêt des parties le requiert (article 1580bis). Il peut fixer un prix minimum. Il désigne aussi le notaire chargé de la vente et fixe le délai pour la réaliser.
La vente signée par le propriétaire. Après la transcription du commandement ou de la saisie, les créanciers peuvent ignorer votre vente (article 1577). Elle s'impose toutefois à eux si l'acheteur consigne de quoi payer les créanciers inscrits et saisissants (article 1578). Cette consignation, c'est-à-dire le dépôt de la somme, doit intervenir avant la vente publique.
À défaut de vente amiable, le juge nomme un notaire pour la vente publique (article 1580quater). Celle-ci se tient alors en une seule séance, sans surenchère (article 1587).
Vendre à l'amiable plutôt qu'en vente forcée : ce que vous gardez
- Le calendrier. Vous décidez du délai pour la passation des actes, au lieu de suivre celui de la procédure.
- Un prix connu d'avance. Vous signez sur un prix écrit. En vente publique, le prix ne se fixe que le jour de la séance.
- La discrétion. Nous achetons sans affiche ni annonce, après une seule visite.
- L'état de la maison. Nous achetons dans l'état et nous vidons le bien de ses encombrants. Vous vendez donc votre maison sans la vider.
Avant le commandement, ces choix vous appartiennent entièrement. Après la saisie, en revanche, ils passent par le juge et le notaire qu'il désigne. Plus la vente se prépare tôt, plus vous gardez de marge.
Comment se déroule notre achat avant une saisie
- Votre demande. Remplissez le formulaire ou appelez le 0474/38.18.22. Nous vous rappelons sous 24 h pour faire le point sur la procédure.
- Une seule visite. Nous voyons la maison telle qu'elle est, sans préparation.
- Une offre ferme écrite dans les 48 h qui suivent la visite. Elle est sans condition suspensive : la vente ne dépend d'aucun prêt.
- La signature de l'acte. Sur le prix, le notaire rembourse le crédit et les créanciers inscrits. Nous vous accompagnons jusqu'à l'acte.
Aucune commission n'est prélevée sur le prix. La maison est louée ? Notre page pour vendre une maison louée explique comment nous l'achetons, locataire en place. Des travaux sont à prévoir ? Vous pouvez vendre votre maison dans l'état.